日子不好过，也要过下去。

最近，十余座城市都完成了“由央国企、地方城投托底”的三轮土拍。今天给大家做个总结吧。

因为土地算是一级市场，房企对土拍的态度，可以看出他们对市场的态度。

首先看下，主要城市三轮土拍竞得房企的情况。

北京18宗成交地块中，仅1宗被民企龙湖竞得，其他均为国央企和地方平台公司；

上海35宗成交地块中，有占比约74%的地块被央国企收入囊中；

深圳的7宗地，仅一宗被民企竞得；

广州也好不到哪里去，报名参与竞价的全是国企，无一家民企；

唯一比较例外的是杭州，有一半的地都是民企拿的。

给大伙总结几个结论吧：

第一，整体上，重点城市的土拍流拍的还是比较少的，说明其实房企还是看好一二线城市的楼市。

少部分流拍的也是算不过账，位置很偏怕不好卖，有些城市的好地段，溢价率也还是可以的。

第二，大家也看到了，差不多有八成的国央企撑起了本地土拍的盛况，也就是说，这几轮还是央国企托底。

从上半年房企销售额榜单就可以看出，这不是这一轮土拍才有的，早就是趋势了。

第三，而且大家发现没有，还有一些其他角色其实过去并非主力，但是逐渐起了很重要的作用：

以深圳地铁，广州地铁为代表的地铁公司。

以中铁，中铁建等为代表的建设集团。

各个城市托底的城投公司。

另外吧，我盘了一下城市情况。

北上广深的土拍情况，无论是总价高没人抢的地，还是溢价率触顶的地，最终购买者的身影中均有不同类型的央企国企。

杭州的参与主力，稍稍有点不同，主要还是滨江绿城等深耕型本土房企太强了，三轮拍地近半地块，都被民企拿走了，主要是杭州过去赚钱效应太明显了。

上海深圳广州呢，就很典型，上海三轮土拍最贵的两块地，最终竞得者都是央企国企；深圳仅有的两宗价格触顶地块也是央企拿下的。

其他重点城市，国企央企的表现更为突出:

武汉本土国资企业拿地金额占到总成交金额近9成；

青岛成交的30宗地块中，有22宗地块背后有城投类公司参与

很明显，央企国企在土储上，要弯道超车了。

接下来房地产市场大概率会形成以央企和地方城投属性的国企为主导的趋势。

但是这种格局会主要发生在一二线城市，三四线城市还是会由民企主导。

今年1-9月，50家代表房企拿地集中于一二线城市，占比超过80%。

这背后其实就能看出来，高能级城市的市场，还是香饽饽，低能级城市的市场就没那么乐观了，央企国企也看不上。

这在各城市三轮土拍的结果上也能看出来。

这次土拍还有一个很大的特点，就是分化：

城市和城市之间有分化，板块与板块之间也有分化。

毕竟房子不好卖，房企拿地也很挑了啊。核心板块、好卖的板块，大家还在往里冲，差一点的板块，大家宁愿流拍也不要了。

就拿杭州来说，竞拍的19块地中，进入一次报价成交及较高溢价成交的地块均集中于杭州新房卖的比较好的板块，比如钱江新城2.0、申花、艮北这些地方。

而低溢价成交的地块，多位于去化困难，且库存偏高的地方。

这其实跟我们买房一样，选一个好地段很重要。而现在这个时候，不仅要好地段，还要好配套，毕竟摆在眼前的东西，才最实在。

前阶段，北京太阳宫板块单套近两千万的玖合府为什么能被抢完？其实就是玖合府的位置无敌，学校又好，还因“倒挂”有利可图。

这样的例子还有深圳的招商玺。

这些地段的房子价差太明显了，真的是给有钱人送钱啊。

买房的人现在都很聪明了，房企拿地就更要谨慎了，毕竟关系到生死存亡，不挑块好地，房子卖不出去就等于喝西北风。

央企国企托底，民企隐身这种状态其实去年就有趋势了，一直延续到今年。

比如去年三轮土拍的广州，挂牌17宗，成交13宗，有9宗是城投公司拿的。

再比如北京，去年拿地的主力都是央国企为主，民企主要是通过联合体的形式拿地。

今年旧势不改，也是情理之中的事。

市场还没有大回暖迹象，大多数的民企还在艰难度日，国央企再不出来唱主场，戏就唱不下去了。

现在大家的日子都不好过，但央国企肯定要比民企的腰杆硬得多。“三道红线”风险指标低、融资成本低、销售压力没那么大……

今年上半年的数据，有81家上市民营房企销售额是下降的，降幅为59%，而同期内有45家上市国企销售额是下降的，降幅为38%。

这种大降幅背后，就是越来越多的民营房企都消失了。

上半年截止到8月，民营房企的市场占有率只剩下百分之十几，去年同期是百分之三十几。

而从前8个月的TOP50的销售额看，民营房企也是大幅下降。

而且我觉得这种情况还会继续下去，买房的人都担心民营房企交不上房、房子质量不好，即使有些民营房企没有这种问题，但是大环境的影响，房子还是不如央国企的好卖。

房子难卖，那回款就难，拖也把民营房企拖死了。

这种情况下，民营房企是没什么可以继续拿地的资本的，再加上现在也没什么积极的市场信号，稍有点资金压力的民营房企都不敢出来拿地，好多都还在保交楼呢。

反正，大家买房还是要继续留意房企的情况，虽说现在该暴雷的多数都已经暴雷了，但是也得小心交楼的问题啊。

前两年在搞限价，这一两年陆续到期房交楼的时候了，我看不少城市，都出现交楼维权的问题。

反正现在交楼也是一堆的问题啊，大家不知道有没有感受。

另外吧，这两年都是国企往前冲，托底的国企，还能拖多久呢？

国企虽然实力雄厚，但也不是不差钱。

最近上海票交所的数据，8月地方国资背景的房地产企业商票逾期现象有所增加，从7月的65家提升至234家，主要来自河南、贵州等中西部区域。

前阶段，我们也写了一篇关于城投有压力的稿子，国内城投的债余额已经从2013年2.1万亿增加至现在的13.74万亿。其中有将近6万亿，都是这两年新增的。

可见，国企的刚兑信仰也开始有压力了。

那，托底的国企还能支撑多久呢？

我觉得民企淘汰率提升肯定是不变的趋势，但是能留下来的民企一定是大浪淘沙，留下一些实力强的。

毕竟民企盖房子这么多年下来，产品做的也不错，出于此，有些地方城投也会和品牌房企合作，联合拿地，或者利用民企的项目操盘能力。

这种合作模式已经越来越多，比如杭州的绿城就多次和城投公司联合拿地。

这种互利共赢的局面就很好。

不过事实还是事实，接下来，短期内，还会是央企国企和地方城投的主场。

据说现在土拍变成了四轮，那就继续看央企国企和地方城投的表演吧。

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